Często spotykanym rozwiązaniem w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ma to miejsce, jak wskazuje artykuł 145 Kodeksu Cywilnego, gdy lokalizacja nieruchomości wyklucza bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub do pomieszczeń gospodarczych należących do tej nieruchomości. Służebność polega na tym, że orzeczeniem sądu stajemy się uprawnieni do przejazdu i przejścia ludzi i zwierząt przez nieruchomość obciążoną. Właściciel tej nieruchomości jest zobowiązany to akceptować, a także umożliwiać i nie utrudniać realizacji służebności.
Ustanowienie drogi koniecznej
Przy ustanawianiu opisanej służebności, nieruchomość nieposiadającą odpowiedniego dostępu nazywana jest nieruchomością władnącą, a nieruchomość, kosztem której dostęp ten jest umożliwiany – nieruchomością obciążoną służebnością.
- Ustanowienie umowne
Ustanowić służebność drogi można zarówno za pomocą umowy między właścicielami, jak i za pomocą orzeczenia sądowego.
Warto pamiętać, że ustanowienie na drodze umownej wymaga formy aktu notarialnego oświadczenia woli właściciela ustanawiającego służebność.
- Ustanowienie przez sąd
Etapem poprzedzającym ustanowienie służebności na drodze postępowania sądowego jest próba uprzedniego polubownego porozumienia się właścicieli nieruchomości sąsiedzkich. Jeśli jednak do ugodowego załatwienia sprawy nie dojdzie, wówczas właściciel nieruchomości pozbawionej wymaganego dostępu występuje do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Służebność drogi koniecznej jest oczywiście ustanawiana za wynagrodzeniem. Co więcej, sąd jest zobligowany do uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego stron.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno zachodzić z jak najmniejszym obciążeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że część nieruchomości przeznaczona do użytku przez właściciela nieruchomości władnącej musi być proporcjonalna do zapotrzebowania i minimalizować uszczerbek gospodarczy i naruszenie komfortu właściciela nieruchomości obciążonej służebnością drogi.
Z artykułu 626 § 2 wynika, że w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla sprawy są jednoznaczne i niesporne.
Zmiana treści służebności drogi koniecznej
Na gruncie polskich przepisów nie jest możliwa zmiana treści tej służebności, aczkolwiek cel ten spełnia ustanowienie nowej służebności drogi koniecznej.
Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej
Wygaśnięcie, czy też zniesienie służebności d.k. następuje na skutek:
- upływu czasu, na jaki została ustanowiona,
- zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości władnącej,
- zniesienia jej na podstawie orzeczenia sądowego wydanego w postępowaniu procesowym,
- nabycia przez właściciela jednej z nieruchomości prawa własności drugiej z nich,
- niewykonania służebności przez co najmniej 10 lat.
Podsumowanie
W kwestii ustanowienia drogi koniecznej należy zauważyć, że jest ono słusznym rozwiązaniem w polskim prawie. Zapobiega ono konfliktom sąsiedzkim i chroni interesy właścicieli nieruchomości zgodnie z poszanowaniem zasad współżycia społecznego.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Karoliny Cichockiej – Bieniek specjalizuje się i świadczy kompleksowe usługi w sprawach z zakresu prawa cywilnego. Moim celem jest rzeczywista pomoc i rozwianie wątpliwości wynikających nie tylko z zawiłości przepisów, ale również często złożonych i niejasnych stanów faktycznych. Jeżeli potrzebujesz profesjonalnej i rzetelnej pomocy doświadczonego adwokata – skontaktuj się z Kancelarią.
